In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei der Übergabe erhebliche Feuchtigkeitsschäden aufweisen, nicht für die übliche Nutzung als Wohnung geeignet sind. Solche Räume gelten daher als mangelhaft. Der Fall zeigt, welche rechtlichen Ansprüche Käufer unter bestimmten Umständen geltend machen können.
Der Sachverhalt
Die Beklagten hatten im Jahr 1999 zwei Souterrainwohnungen in einem Altbau erworben. Es wurden zwar Sanierungsarbeiten durchgeführt, um Feuchtigkeitsschäden zu beheben, aber auch Jahre später traten erneut Feuchtigkeitsprobleme auf. Trotz dieser Umstände boten die Beklagten die Wohnungen 2017 zum Verkauf an, unter Hinweis auf die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden. Die Käufer, die Kläger in diesem Verfahren, besichtigten die Wohnungen mehrmals und schlossen im Jahr 2018 einen Kaufvertrag, der die Haftung für Sachmängel ausschloss.
Trotz dieses Haftungsausschlusses forderten die Kläger Schadensersatz von den Verkäufern, da sie die Wohnungen aufgrund der Feuchtigkeitsschäden nicht wie geplant nutzen konnten.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH stellte fest, dass Räume im Souterrain, die bei Gefahrübergang erhebliche Feuchtigkeit aufweisen, für die Nutzung als Wohnung grundsätzlich ungeeignet sind. Daher liegt ein Sachmangel vor, auch wenn der Kaufvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung enthält. Zudem konnte der Haftungsausschluss der Beklagten aufgrund des Verdachts der arglistigen Täuschung nicht greifen. Es wurde festgestellt, dass die Verkäufer möglicherweise nicht ausreichend über das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden aufgeklärt hatten.
Konsequenzen für Käufer und Verkäufer
Dieses Urteil verdeutlicht, dass Käufer auch bei einem Haftungsausschluss im Kaufvertrag unter bestimmten Umständen Ansprüche auf Schadensersatz haben können. Insbesondere dann, wenn Verkäufer Mängel bewusst verschweigen oder nicht ausreichend darüber informieren. Zudem gilt, dass eine erhebliche Feuchtigkeit in Wohnräumen regelmäßig als Mangel anzusehen ist, der die gewöhnliche Nutzung als Wohnung beeinträchtigt.
Fazit
Feuchtigkeitsschäden in Souterrainwohnungen stellen einen erheblichen Mangel dar, insbesondere wenn sie die Nutzung als Wohnraum verhindern. Käufer sollten sich in solchen Fällen auf ihre Rechte berufen und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche prüfen lassen. Auch Verkäufer sollten darauf achten, vorhandene Mängel vollständig offenzulegen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.